一个中国租客在胡志明的公寓漏水，房东叫来的维修工修完，当面要 200 万越南盾现金。他付了。后来才知道，漏的是公共立管——那钱根本不该他出。越南公寓漏水维修费谁付，不取决于谁叫的维修工，取决于水从哪来。这篇把定责逻辑、报修渠道、留证步骤一次说清。

先别急着掏钱：上门收钱的正确第一反应

维修工伸手要钱，第一反应不是付，是问两句话：报价单呢？漏水点定在哪？

谁叫的维修工，不等于谁付钱。房东叫的人，修的可能是你的责任，也可能是房东的责任，还可能是整栋楼的公共部分。费用归属看漏水来源，不看谁打的电话。当场付现金、没报价单、没发票，事后你一分钱都要不回来。合理动作是：让维修工先出具报价单（báo giá），你拍照发给房东和物业确认费用归属，确认了再修、再付。

漏水从哪来，决定谁来付

越南《住房法》2023（Law No. 27/2023/QH15，经 43/2024/QH15 调整后 2024-08-01 生效）第 142 条第 2 款把公寓公共部分列得很细：框架、柱、承重墙、外墙、公寓间隔墙、楼板、屋顶、走廊、楼梯、电梯，还有电力、给水、燃气、通信、排水、化粪池、防雷、消防系统——只要不是业主私有部分，都算公共部分。

对照着看：天花板渗水，常来自楼上住户或共用立管；外墙渗雨，是公共外墙；卫生间共用排水立管漏，也是公共部分。这些不走你的钱包。住房法第 152 条规定，多业主公寓按公寓价值 2% 收取维护基金，专门用于公共部分维修——楼里早就收了这笔钱。

本户专有部分的损坏才轮到租约双方分。空调漏水看是不是共用系统；下水道堵塞看是不是施工碎屑；灯具、电池这类耗材是租客的事（Saigon Handyman 维修分工表，经验贴口径）。天花板漏水别急着认是本户问题。

法律默认房东修，「小修」没有统一标准

越南《民法典》2015（Law No. 91/2015/QH13，2017-01-01 生效，至今仍现行）第 477 条是核心依据。第 1 款：出租人须保证租赁财产在租期内处于约定状态、适于约定用途；出租人须修复损坏或缺陷，只有「依习惯应由承租人修复的轻微损坏」除外。第 2 款：使用价值因非承租人过错受损，承租人可以要求修理、降租、更换，或者单方终止合同并要求赔偿。

默认规则很清楚：修，是房东的事。那「轻微损坏」怎么算？胡志明 Phong & Partners 的律师 Trần Cảnh Hiền 说得直接：目前没有官方规章把损坏划分成大修或小修，主要靠主观解释和惯例。他的实操指引是——结构、主系统归房东：屋顶漏水、地基沉降、墙体开裂、电气管道系统、楼梯主门；锁、灯泡、水龙头这类小修归租客。

合同可以改这个分工。民法典第 3 条承认协议效力，住房法第 163 条也要求维修分工书面约定。所以你签的那份合同，条款优先级最高——签之前不看，出了事就只能按默认规则吵。

报修双渠道：找房东还是找 BQL

胡志明公寓里有两个「管事的」，别搞混。BQL（Ban Quản Lý）是持牌物业管理公司，比如 Savills、CBRE 这种，管日常设施、保安、清洁；BQT 是选举出来的业主管委会，控着维护基金、负责选聘和审计 BQL（住房法第 148/149/150 条）。

实操分工：本户专有区域的问题，找房东或你的租房中介。公共部分的问题、或者正在哗哗漏的活跃漏水，先报 BQL 或楼下保安——公共立管、排水、化粪池漏水，BQL 动维护基金处理，往往比等房东快。两条线可以同时走：BQL 止水，房东定责。

留证四步：没证据，理在你这也白搭

第一步，拍照录像。漏水点、水渍范围、受损物品，带时间戳。第二步，书面通知房东。Zalo 消息、邮件都行，要可检索的书面记录，别只打电话。第三步，维修前问清谁付，书面确认。第四步，收报价单和发票（hóa đơn），转账留痕，别付现金。

这四步做完，就算走到押金扣款那一步，举证责任你也接得住。民法典第 479 条也要求承租人保管好租赁财产、及时通知损坏——及时通知既是你的权利动作，也是你的义务。

房东不修怎么办：自修追偿的三道红线

民法典第 477 条第 3 款给了路：已通知出租人，对方不修或拖延，承租人有权以合理费用自行修理，但须告知出租人，并可要求报销修理费用。

三道红线一道不能少：已通知、费用合理、告知并请求报销。少了任何一道，追偿都悬。还有两件事别干：别擅自停付租金——住房法第 172 条第 2 款 b 项，承租人 3 个月以上未足额付租且无合同理由，出租人可以单方终止合同，你停租反而递刀给对方；别一声不吭从租金里直接扣——先告知、请求报销，按顺序来。

什么情况能退租不赔违约金

住房法第 172 条第 3 款 a 项：出租人在严重损坏时不维修，是承租人可以单方终止合同的情形之一。第 4 款：单方终止须至少提前 30 天书面通知；违规造成损害的须赔偿。

「严重损坏」有没有统一标准？没有。律师答复指出，严重损坏同样按个案判断，看原因、程度、对房屋价值和安全的影响。漏水泡了半间屋、威胁电路安全，和墙角一块水渍，显然不是一回事。想走这条路的，把留证四步做扎实，证据决定你走得走不掉。

合同里必须写清的 7 项维修条款

下次签约或续租，这七项逐条谈：

  • 小修上限。租赁平台 leaseinvietnam 建议设「小修上限 100 万越南盾/次」条款——这是实操建议，不是法律规定，但写进去就是你的规定。
  • 空调清洗归谁、多久一次。
  • 漏水、渗水的报修响应时限和费用归属。
  • 公共部分维修由谁对接 BQL。
  • 上门出场费谁承担、多少。
  • 押金扣款须附报价单和发票。
  • 超过多少金额的维修须事先书面批准。

签约时花二十分钟谈这七条，比漏水后花两个月扯皮划算。

遇到维修工上门收钱，流程就一句：先要报价单、定来源，公共部分找 BQL，本户问题看合同，留好证据再掏钱。越南公寓漏水维修费谁付，法律站在有证据的人这边。合同拿不准、跟房东物业沟通不下去的，来找我们。

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常见问题

房东叫的维修工上门，我就必须付钱吗？

不是。费用归属看漏水来源，不看谁叫的人。民法典第 477 条默认出租人负责维修。正确动作：先要报价单，拍照发房东和物业确认归属，确认了再付，并留好发票。

「小修」在越南有统一金额标准吗？

没有。律师明确目前没有官方规章划分大修小修，靠惯例和个案判断。惯例上锁、灯泡、水龙头归租客，结构和主系统归房东。想确定，就在合同里写小修上限条款。

房东不修漏水，我能自己修完从租金里扣吗？

不能擅自扣。民法典第 477 条第 3 款要求三个限定：已通知房东、费用合理、告知房东并请求报销。少一道都悬。擅自停付租金更危险，3 个月以上不付，房东可依住房法第 172 条第 2 款 b 项单方终止。

公寓天花板漏水是楼上还是房东的责任？

都有可能，但先别认是本户问题。天花板渗水常来自楼上住户或共用立管，共用立管属住房法第 142 条公共部分，报 BQL 用维护基金处理往往更快。先定漏水来源，再谈谁付。

漏水达到什么程度能退租不赔违约金？

住房法第 172 条第 3 款 a 项：出租人对严重损坏不维修，承租人可单方终止。严重损坏无统一标准，按个案原因、程度和对安全的影响判断。单方终止须至少提前 30 天书面通知，证据留足再动。

更新日期：2026-09-27