租约到期，房子干干净净还给房东，押金却要不回来——今天说下个月给，下个月说墙面要重刷，再后来电话都不接了。搜「越南租房押金不退」的人，基本都卡在这一步。我帮读者查过判例和法条，这事有章法，别只靠催。

押金受什么法律保护——民法典 328 条一句话讲清

越南《民法典 2015》第 328 条把押金的规则写得挺明白。第 1 款：押金是一方交给另一方一笔钱或财物，保证订立或履行合同。第 2 款分三种情况：合同订立并履行完的，押金退还或抵扣应付款；交押金的一方拒绝订立或履行的，押金归收押金方；收押金的一方拒绝订立或履行的，要退还押金并加付一笔等额金额，除非双方另有约定（thuvienphapluat.vn 法律文本）。

押金金额本身，法律对私人租房没有统一规定，双方约定，通常 1 到 2 个月租金，也有押更多的，以合同为准（PLO 法律报 2024-03-03 律师答复）。

还有一点很多人不知道：押金交易不强制书面合同、不强制公证。手写合同双方签字，配上转账记录、聊天记录，就是有效证据（民法典 117 条；芹苴 2025 年那起案子，合同只有双方签字没公证，法院照样认）。

「不退就双倍」是最大的误解：双倍只对应一种情况

中文圈流传一句话：房东不退押金，法律让他赔双倍。这是把 328 条读岔了。

328 条的「退还并加付等额金额」，只对应一种情况：收押金的一方拒绝订立或履行合同——比如你交了押金，房东反悔不租了。你住满到期、房东拖着不退，那是欠款纠纷，走民事追讨，没有双倍。

退多少、什么时候退，也没有「X 天内必须退」的统一法定期限，以合同约定为准。判例 985/2020/DS-PT 里那个 15 日退款期，就是合同自己写的（thuvienphapluat.vn 判例库）。

你的押金该不该退：三步自查法

被扣押金先别急着吵，按这三步对一遍。

一，查合同有没有没收条款。判例 985/2020/DS-PT（2020-10-08，胡志明市上诉审）：承租公司提前解约、没按合同提前 3 个月通知，房东无过错，上诉法院依合同第 6 条改判没收 170,000,000 盾押金。合同明确写了提前解约没收的，法院按约定没收。反过来，芹苴市法院 2025 年那起：租客提前退租只提前 17 天通知，但合同没约定提前退租没收押金、房东也没有实际损失，法院判房东退还 21,000,000 盾押金（扣除欠费后实退约 19,000,000 盾）（Tuổi Trẻ，2025-01-30）。

二，查通知期。《住房法 2023》（2025-01-01 生效）第 172 条第 4 款：单方终止租赁合同，要按书面或合同约定的形式至少提前 30 日通知，违反造成损害的须赔偿。注意，30 日是兜底线——合同另约了更长通知期的，从其约定。

三，查房东能不能证明损失。判例 415/2023/DS-ST（2023-08-09，胡志明市）：租约履行完毕，法院判房东退押金余额 9,678,175 盾——原押金 11,000,000 盾，只扣了双方认可的水电费 1,121,825 盾和刷门费 200,000 盾。扣款只认双方认可的具体数额。判例 865/2023/DS-PT（2023-08-22，上诉审）更直接：双方交房时没做房屋现状交接记录，房东证明不了损坏是租客造成的，法院认定混合过错。没有交接记录，就是举证不能。

商业指南的一般要求是：房东扣押金要有合同约定、有损失证据、不是自然损耗、能提供发票。这是行业口径不是法律条文，但跟判例的方向一致。

越南租房押金不退、乱扣钱怎么办：协商留痕→书面催告→民事起诉

路径按顺序走。

协商阶段就要留痕。所有沟通用文字（短信、Zalo、邮件），别只打电话。你每次催款的记录，都是以后的证据。

协商不动，发书面催告，写明金额、依据、期限，留好送达凭证。

再不动，民事起诉。向有管辖权的人民法院提（2025 年法院组织有调整，具体层级以受理为准）。心里要有时间预期：民事一审通常 4-6 个月（《民事诉讼法 2015》第 203 条，律所引用）。

有人会说「最后一个月直接用押金抵房租」。voz 论坛上确实有人这么干，但这是先斩后奏——房东可以以欠租为由反咬，《住房法 2023》第 172 条第 2 款 b 项写了，租客无正当理由欠租满 3 个月，房东有权单方终止并收回房屋。不保险，我不推荐。

什么时候能报警：民事纠纷和刑事诈骗的分界线

普通押金纠纷，报警没用——这不是我猜的。2022-06-04 平阳省 Dĩ An 市 41 名租客被房东占着 155,000,000 盾押金的案子，公安认定属民事纠纷，指引租客向民事法院起诉（thanhnien.vn）。公安对普通押金纠纷的标准定性就是民事纠纷去法院。

跨到刑事的线在哪？两种。一是假房东：冒充房东发帖、收了押金就消失，这是《刑法 2015》第 174 条诈骗，欺诈手段侵占财产 200 万-5000 万盾可处 6 个月到 3 年监禁——这种诈骗模式真实存在（batdongsan.com.vn，2025-03-10）。二是房东合法收了押金后蓄意侵占，律所观点是可能构成第 175 条滥用信任侵占罪，可以向区级公安控告——但仅限有明显侵占迹象的情况。

签约时就把坑堵死：押金条款要写清的 5 件事

打官司不如不吵架。签约时把这 5 件写进合同：

  1. 押金金额和退还期限（比如退房后 15 天内退）。
  2. 什么情况可以扣、扣多少怎么算——越具体越好。
  3. 提前退租的通知期和后果（要不要没收押金，写明白）。
  4. 交房时的现状确认方式。
  5. 水电费结算方式。

退租当天照这个来：双方到场做交接，房屋现状逐项记录、拍照拍视频，水电表读数记下来，双方签字。这份记录就是 865/2023 判例里房东缺的那个东西——你有，他就没法凭空说损坏。

租房从看房到退租，押护照登记的事看这篇：房东拿护照登记攻略；看房怎么查霉味漏水看这篇：看房查霉味漏水攻略。

一句话总结

越南租房押金不退，先对三步：合同有没有没收条款、通知期够不够、房东能不能证明损失。站得住就书面催告再起诉，站不住就认。双倍赔偿是误读，报警只治诈骗。签约写清楚，退租做交接，九成纠纷根本不会发生。

还有搞不定的，来问我，彼岸签一直在。

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常见问题

越南房东不退押金，法律会罚他双倍吗？

不会。《民法典 2015》第 328 条的「退还并加付等额金额」只针对收押金方拒绝订立或履行合同的情况，比如收钱后反悔不租。住满到期拖着不退是欠款纠纷，走民事追讨，没有双倍。

越南法律规定押金多少天内必须退吗？

没有统一法定退款期限，以合同约定为准。判例 985/2020/DS-PT 里的 15 日退款期就是合同自行约定的。签约时把退还期限写进合同最稳。

提前退租，押金一定会被没收吗？

不一定。合同明确约定提前解约没收的，法院按约定没收（判例 985/2020，没收 1.7 亿盾）；合同没约定没收、房东又无实际损失的，提前 17 天通知也判退（芹苴 2025 案）。《住房法 2023》要求单方终止至少提前 30 日通知。

房东说房子有损坏要扣押金，我怎么应对？

让他拿证据。判例 415/2023 确立的口径是扣款只认双方认可的具体数额；判例 865/2023 里房东没有交房时的现状交接记录，证明不了损坏是租客造成的，法院认定混合过错。退租时双方签字做交接记录是最关键的自保动作。

押金被扣可以报警吗？

普通押金纠纷公安不管。平阳省 41 名租客 1.55 亿盾押金案，公安认定属民事纠纷，指引去法院起诉。只有诈骗迹象才走刑事：假房东收钱消失适用《刑法》174 条，房东蓄意侵占可能构成 175 条滥用信任侵占罪。

更新日期：2026-09-09