你搜「胡志明公寓短租合法吗」，心里想的八成是租套房做 Airbnb 终于能干了，外国人随便住——先别急着高兴。2026 年 4 月那纸新规确实把去年的禁令翻过来了，但翻过来的是受条件约束的恢复，不是你想的那种随便干。下面把放开什么、卡死什么给你说清，看完你就知道自己那套到底能不能干。
去年还被禁，今年怎么又合法了
先说时间线，这是最容易看错的地方。
去年 2 月，胡志明市人委会签了 26/2025/QĐ-UBND（2025 年 2 月 27 日签署），实质性禁止普通住宅公寓按日、按小时短租，就是 30 天以下的 Airbnb 那套模式（Vietcetera，2026 年报道）。那段时间多个公寓楼贴了「禁止短租」告示，各楼栋执行还不一样：有暗许的、有完全禁止的、有只允许 1 到 3 个月以上租期的（nguonluat.com 引劳动者报，2026-04-25）。
今年 4 月，新胡志明市人委会签了 19/2026/QĐ-UBND（2026 年 4 月 11 日签署，4 月 25 日生效），替代了 26/2025，规范全市公寓楼管理与使用。这规是新胡志明市合并后出的，管辖范围覆盖合并后的新胡志明市全境——平阳省、巴地头顿省 2025 年 9 月 15 日合并进来，一并归它管。
胡志明市房地产协会（HoREA）主席 Lê Hoàng Châu 的说法是：19/2026 允许短租，但房东必须登记经营、缴税、签合同、登记暂住、遵守楼栋内规（越南政府门户越南网，2026-04）。注意他用的词是「允许但须登记」，不是「放开随便租」。
胡志明公寓短租合法吗：先看四个硬条件
合法不合法，看的是你满不满足条件。19/2026 第 12 条第 2 款写得很死：公寓出租必须通过书面合同；按日、按周短租的「旅游公寓」房东，必须登记为旅游住宿经营单位，并遵守旅游法（nguonluat.com，2026-04-25）。
光登记这一项就是多项程序，别信「有张证就能了事」的话。《旅游法》09/2017/QH14 第 49 条列了三项硬门槛：已登记旅游住宿经营、满足治安消防环境食品安全、满足最低设施服务条件。截至 2026 年 9 月，这部旅游法还是现行有效版本，第 49 条没被修正或新法替代。所以这是多项程序，不是一张证能了事的。
19/2026 还要求房东全面履行税务义务——登记、申报、缴纳都得做，公安会加强居住登记检查。税负上，我经手的一般在 10% 上下，5% 增值税加 5% 个人所得税，年租金 2 亿越南盾以内的大致免申报——这个数来自经验，带个「左右」，你真要办以旅游厅核到的为准。
外籍租客的暂住登记谁办
这是房东最容易栽的地方。19/2026 第 12 条第 4 款 b 项明确：房东必须为外国租客办理暂住登记或住宿通知，可以通过国家公共服务门户、公安部公共服务门户、VNeID App 完成。
具体怎么做，公安部 2026 年 6 月 9 日签发了 Circular 87/2026/TT-BCA，7 月 24 日生效，替代了老的 Circular 53/2016（LuatVietnam 官方英译全文）。电子暂住申报是即时完成的；如果走纸表 NA17，必须在客人到达后 12 小时内提交到社级公安，偏远地区 24 小时内，社级公安 24 小时受理。公安部 5 月 21 日还上了统一系统，网址 tbltkbtt.bocongan.gov.vn，外籍暂住申报和本籍住宿通知都能在这办，iOS、Android 都能用。
不办会怎样？按 Circular 87 的分档，外籍客人不报暂住，房东罚 100 万到 400 万越南盾；本籍客人 300 万到 500 万越南盾。这笔钱是房东掏，不是租客。
网上挂着房，不等于楼栋允许
这一条很多人栽过。旅游厅 2026 年 5 月 14 日提了个要求：Airbnb、Agoda、Booking 这些跨境平台，只能上架持有营业执照、税号、旅游厅最低条件检验结果通知或星级决定的项目（越南政府门户越南网，2026-05-14 新闻发布会）。但截至当时，旅游厅自己承认收到的登记通知「数量较少」，多数房东还在审核法律条件、补材料——「合法」和「真去办了」是两回事。
也就是说，App 上挂着房，不代表那楼允许短租。公开报道里能查到不少现场拦截个案：2024 年 7 月第 4 郡住宅楼有 Airbnb 游客被居民拦在电梯前、保安不让上楼、警方到场；2025 年 3 月 VnExpress 报道 Icon 56、The Tresor、Millennium 管理方不让短租客上楼；2026 年还有个案称 Vinhomes Central Park 保安以「不允许 Airbnb」为由拒客，房东带客走地下停车场进（媒体/论坛个案）。这些都是个案，不能外推全市规则，但够说明 App 挂了不等于能住。
预订前你必须向房东确认四件事：楼栋全名、地址、是否允许短租；租赁合同纸质还是电子；暂住登记谁办、要不要护照；入住方式，谁接待、夜间到怎么进。被拒了，拍下禁止短租公告、保留前台拒绝记录，立即联系房东和平台，准备替代住宿，别接受「先绕进去再说」。
9 月 15 日的名单到底出没出
2026 年 8 月，胡志明市人委会副主席 Bùi Xuân Cường 作了结论：建设厅会同公安、社坊当局审核并公布可做短租的公寓楼名单，任务须于 9 月 15 日前完成（thesaigontimes.vn，2026 年 8 月媒体）。
这份名单原定 9 月 15 日前公布，最终什么时候出、覆盖哪些楼，以官方发布为准——我这篇只把规则框架讲清楚。没查到官方公开的项目名单之前，我没法给你列具体楼名，列了就是编。合并过渡期里，原平阳省、巴地头顿省辖区最好向具体 ward 确认，专项指引我也没找到。
怎么判断你那套合不合规
我的判断很简单，四件事自己过一遍：你那楼允不允许短租（问管理处，别信房东一面之词）、房东有没有登记旅游住宿经营、外籍租客暂住登记办没办、税申报没申报。四样齐了，才算踩在合法线上；缺一样，App 上挂着房、客人能进，都不算合规。
结语
一句话：答案是合法了，但是有条件的合法，不是你想的那种随便租。新规放开了登记经营这条路，卡死的是「不登记就干」。
还有搞不定的，来问我，我帮你把手续理清。
信息来源
- 越南政府门户越南网 ↗（引劳动者报 2026-04-25）：19/2026/QĐ-UBND 生效、替代 26/2025、第 12 条第 2 款书面合同与旅游住宿经营登记、HoREA 主席评价、各楼栋执行不一
- nguonluat.com ↗（2026-04-25）：19/2026 第 12 条第 2 款原文引用、短租「旅游公寓」登记义务
- LuatVietnam 法令英译全文 ↗：Circular 87/2026/TT-BCA（2026-06-09 签发、2026-07-24 生效，外籍暂住申报方式）
- 越南政府门户越南网 ↗：87/2026 新规要点（替代 53/2016、NA17 纸表 12/24 小时、社级公安 24 小时受理、tbltkbtt.bocongan.gov.vn 统一系统）
- 越南政府门户越南网 ↗（引青年报 2026-05-21）：旅游厅 2026-05-14 新闻发布会短租管理建议（跨境平台上架条件、居民同意机制争议）
- Vietcetera ↗：胡志明从 26/2025 禁令到 19/2026 重新放开的过程与市场背景
- 旅游法 09/2017/QH14 第 49 条（dazpro.com 转载）；thesaigontimes.vn 2026-08 报道（Bùi Xuân Cường 9 月 15 日前公布名单的结论，我没找到原文链接，按报道名称列出）；Airbnb 物业拦截个案（第 4 郡/Millennium/Icon 56/The Tresor/Vinhomes Central Park，来自媒体和论坛报道）；短租税负约 10% 为经验值
常见问题
胡志明公寓短租 2026 年合法了吗？
合法了，但不是放开随便租。19/2026/QĐ-UBND（2026 年 4 月 25 日生效）允许短租，房东必须登记为旅游住宿经营单位、签书面合同、缴税、为外籍租客办暂住登记、遵守楼栋内规。是受条件约束的恢复。
登记一张证就能合规吗？
不能。《旅游法》第 49 条要登记、治安、消防、环境、食品安全、最低设施条件多项一起满足。截至 2026 年 9 月该条仍现行有效。
Airbnb 上挂着房，是不是就代表楼栋允许短租？
不是。旅游厅 2026 年 5 月 14 日要求平台只能上架已登记项目，但当时承认收到登记通知「数量较少」。预订前向房东确认楼栋是否允许、合同、暂住登记、入住方式。
外籍租客暂住登记不办会罚多少？
按 Circular 87 分档，外籍客人不报暂住，房东罚 100 万到 400 万越南盾；本籍客人 300 万到 500 万越南盾。电子申报即时完成，纸表 NA17 须客人到达后 12 小时内交社级公安。
可做短租的公寓楼名单出了吗？
官方原定 9 月 15 日前公布，名单公布进度以官方发布为准。没查到公开项目名单，不能列具体楼名。
更新日期：2026-09-23